在申請房貸之前，銀行會對房屋進行鑑價，有些是銀行內部進行，有些則委託外部估價公司，銀行鑑價的目的是參考附近的成交數據進而給出一個「平均值」，並依據這個平均值來決定貸款額度，通常取買價與估價中的較低值來放貸。

今天，我們來介紹一下「鑑價」的相關知識，並分析為什麼銀行鑑價通常低於市價，以及「銀行鑑價」與房市的關聯，讓我們一起來看看吧！

鑑價是什麼？

「鑑價」是由專業鑑價人員進行調查和評估，來確定財產的價值，財產可以是有形的（如動產、不動產），也可以是無形的（如商標、專利、著作權等）。

「房屋鑑價」專門針對不動產進行估價，通常在你購屋時，銀行會對房屋的價值進行評估，決定能貸多少款。

另一個常見的情況是在房屋被法拍時，作爲法拍價格的基礎，在繼承遺產或贈與不動產時，也需要房屋鑑價來確定稅務價值。

房屋鑑價的管道有哪些？

鑑價的管道很多，除了委託專業鑑價人員外，有些銀行也有自己的鑑價部門，如果你想自行了解房屋價值，可以使用內政部實價登錄系統或到各大房仲網站查詢。

銀行鑑價評估項目有哪些？

一般來說，不動產的評價會參考以下幾個項目：

鑑價流程與所需時間

通常銀行的鑑價流程需要約 7 到 10 天，但實際時間會因各銀行而異，一般流程可分為以下六個階段：

1. 確認鑑價標的基本資訊

   • 提供房屋的地址給銀行。

2. 擬定估價計劃

   • 銀行根據提供的資訊建立檔案，並制定估價計劃。

3. 蒐集相關資料

   • 銀行調閱房屋的相關資訊，包括謄本等文件。

4. 現場勘查

   • 銀行派專員到現場觀察建物狀態、周圍環境、生活機能等，並初步評估房屋市價。

5. 整理、比較並分析資料

   • 鑑價人員彙整並分析所有收集到的資料，進行不動產估價。

6. 製作估價報告書

   • 最後，鑑價人員會產出不動產估價報告書，供銀行參考決定貸款額度。

銀行鑑價費用

1. 透過房仲：費用包含在仲介費裡，不需額外支付。
2. 自行委託：各銀行收費標準不同，建議多方詢問。

銀行鑑價為什麼低於市價？

銀行鑑價通常較保守，考量風險因素，因此經常低於市價，這是為了確保在房價下跌時，貸款金額仍在可控範圍內。

銀行鑑價與房市的關聯

接下來我想跟大家分享一些我對大台北地區老舊公寓的看法，總結出七個重點，希望對你有幫助。

1. 買在銀行估價，即買到便宜價格

   • 自2020年第四季起，市場明顯上漲。即使2021年5月到8月進入三級警戒期，市場量縮但價格不跌，解禁後更是大幅上升，若能買在銀行估價範圍內，相當於買到便宜的價格。

2. 估價上升，關鍵在於「平均值」

   • 房市上漲，但銀行估價緩步上升，直到2021年第四季才顯著提升，這是因為銀行會取中間數的成交價進行平均，因此成交數少的地段估價變動不大。

3. 學會分析銀行估價，避免買貴

   • 對於想買屋的人來說，了解銀行估價可以幫助你「買不貴」或「買便宜」，而不是單聽專家的建議。

4. 銀行下修前進行轉增貸

   • 如果持有房子超過10年，當房市走下坡時，銀行估價不會馬上下修，可以在市場下滑前，利用銀行估價進行轉增貸。

5. 取樣與寫報告的專員很重要

   • 銀行估價的取樣和加總方式很關鍵，專員的取樣決定了估價的準確性，報告經過審查後，才會影響最終的估價結果。

6. 不同銀行估價不同，建議多家比較

   • 不同銀行的估價結果會有差異，建議多找幾家銀行進行估價比較，這樣可以找到最適合的貸款條件。

7. 搞清楚貸款，創造更多可能性

   • 買房不僅是賺取價差，了解貸款的細節可以增加選擇的靈活性，減少套牢的風險。

銀行鑑價注意事項

鑑價時間 

一般銀行鑑價需要7到10天，但具體時間視各銀行而定。

貸款申請前的準備 

在正式提出貸款申請前，請仲介提供三家以上銀行的鑑價結果，作為自備款準備的參考。

仲介口頭承諾與實際鑑價 

仲介的口頭估價往往與最終銀行鑑價結果不同，可能導致自備款不足，建議準備自備款約3成，因為還有其他買房費用。

避免過多徵信調查

在確定購買前，避免與任何銀行簽訂「同意徵信調查」的合約，以免頻繁調閱個人徵信，影響信用評分。

低於成交價的處理方式 

銀行估價一般較保守，若低於成交價，建議補充財力證明等文件，與銀行協商提高貸款成數。

希望這些建議能幫助你更好地理解和利用銀行估價，順利完成購房計劃。

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