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房東房客權利義務懶人包,做個合法納稅的包租公與好房客!

好租小學堂 發布日期 2020-09-26

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房東房客權利義務懶人包,做個合法納稅的包租公與好房客!

#忘記申報租金收入的房東們必讀
#不知道房租也能抵稅的房客也必讀
#房客報稅列舉最高可以扣除十二萬

#房東報稅擁有高達百分之43的扣除額
#且租金收入只能房東自己申報_代租管公司是無法代替房東報稅的唷

 

【故事是這樣開始的】

曾有房客這樣發問:『因為我報稅時列舉我有房租(租約)可以減稅,這樣我的房東也(被迫)要繳稅,結果房東跟我說他今年多了租金收入,因此多出來的所得稅要房客負擔~這樣合理嗎?」——哈,當然不合理!但問題的關鍵是:房東與房客雙方都對法規太不清楚啦!

 

【房屋租賃定型化契約有明文規定】

關於稅金的部分,早在201711日生效施行的「房屋租賃定型化契約」之應記載及不得記載事項中明文規定:「房東不得約定原本應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔」。房東若因為租金收入導致綜合所得淨額增加,進而使所得稅變高,或是房屋稅、地價稅在出租房屋後提高等,都跟房客無關!也就是說,就算房東私下跟房客的合約上有寫,也因為跟國家法規政策牴觸而自動無效!所以只要是在201711日以後簽約,即便房東要求寫上這樣的條文,雙方也都簽約表示同意,該條文也自動無效!因為根本不合《消費者保護法》,怎有法律效益?同理,凡委託好租123代租管的房東,好租跟房客的定型化契約也不可能幫房東加註這條,因為是違法的!!!
 

【一個例外的狀況】

房東也曾發問:「如果我跟房客是在201711日以前簽約的呢?」因為本國法律有不溯及既往原則,所以在生效日前,若簽訂了這樣的條文,基本上會回歸到契約自由原則,該條文便具有約束效力。所以,以20209月份的此刻來看,如果房東手上有一份超過三年九個月依然未到期的合約,那麼目前的法規就無法追溯既往。

 

【自由市場的機制】

很多房東也知道依法納稅規定,所以不會特別與房客約定能不能報稅,而是一開始就直接把租金往上加,藉此轉嫁報稅成本。所以好租也要提醒房客:這就是市場機制的問題啦!如果你覺得租金貴,就再找找其他物件,不必單戀一枝花,或是來找好租123幫你找好屋!

 


 

【房客實戰篇:房客報稅準備3文件,扣除額最高12萬元】

如果房客想要申報租金支出作為列舉扣除項目,記得準備以下幾個證明文件,並在報稅時,一併將這些文件提交上去:

  1. 租賃契約書;
  2. 繳納租金的證明,譬如匯款憑證、匯款紀錄等;
  3. 自住切結書,要寫明沒有營業使用等資訊

此外,要注意,租屋的列舉扣除額,最高每戶為12萬元;而且僅能與購屋借款利息擇一申報喔!

 

【房東實戰篇:房租收入有至少43%的扣除額可以使用】

租賃所得=租金收入-必要費用
這邊所指「 租賃所得 」不等於「租金收入」,房東收到租金收入需先扣除必要費用後,才算是租賃所得。租賃所得申報方式有兩種,差異在於兩種「 必要費用 」認定方式:

  1. 不需要任何證明文件,租賃所得直接以全年實收租金的 57% 計算 (扣除 43% 必要費用)~~~所以政府對房東不錯喔,此免稅扣除額是免證明文件就抵扣的!
  2. 另一種採取列舉扣除方式,房東可以自己列舉因租賃而發生合理且必要的「 損耗 」及「 費用 」,逐項提出證明。在房屋大幅裝修年度中,更需要保存申報所需要的單據,才能享有 節稅 措施。

這兩種中,房東可以先自己試算選擇所得較高者適用!(所以如果可以列舉認列超過43%就是房東厲害了!)如果房東委託好租123這樣的代租管公司,報稅時要列舉扣除額都有房東每月月報表可供下載使用,更加方便!
 

#謝謝吉卜力迷因開放小編使用圖片創作:http://www.ghibli.jp/

 

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