在收益型房產的世界裡，我們認為的好資產是：

「至少可以自己養活自己的房產」

什麼意思呢？就是資產幫您帶來的收入，至少要大於它本身的支出。

實際舉例說明：租金收入>貸款利息、稅金、營運成本…

在這樣的架構下，您的資產才是個好資產

而不是充滿風險的假資產，更別說有可能會變成負債！

那麼在房地產的世界裡面，資產評估要怎麼做，重點又有哪些呢？

確認物件的市場價值

說白了就是確認房子的市價

但是這對於沒有研究過房地產的人來說

也是一件有難度的事

1. 房屋市值與實價登錄間的微妙差異
   
   目前的實價登錄會記錄最近成交的房屋價格
   但若成交的案件剛好都不在附近
   那麼參考的登錄價格也可能會跟實際有很大落差
   
   有些是因為門牌不同，有些甚至是因為學區不同！
   如果沒有足夠的經驗，很容易誤判資產價值

2. 一般人很難頻繁地找銀行估價，確認精準的市場行情
   
   除非你很認真地準備功課，甚至願意調聯徵
   否則銀行的房貸專員如果覺得你只是來估價而已
   那他們其實不太會認真想幫你送估價。
   
   此外，若跑銀行想估價，就頻繁地調聯徵的話
   會對你的信用紀錄有損傷，會影響短時間內銀行貸款給你的意願！
   因此一般人想要瞭解精準的估價行情其實並不容易

評估物件的成本及風險

買下一個好資產，需要注意及評估的風險有很多

屋齡、樓層、格局、屋況、嫌惡設施等等的狀況其實還不是大問題

大部分銀行估價上都可以反映的出來

真正困難且內行的地方在於——

難以判斷違建會帶來多少的成本

為什麼呢？

買入物件後，一定會需要工程裝修，讓它成為能帶來收益的資產

但為求合法不被報拆檢舉，室內裝修審查的規範中必須要將違建部分復原

而很多人是沒有能力評估復原違建需要多少的成本

甚至看不出哪些部分有違建

資產的預估收益

瞭解了價值、成本及風險之後

當然要評估資產能為我們帶來多少預估收益

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