什麼是平均地權條例？

平均地權條例指的是土地法的特別法，是政府為了穩定土地和房屋價格而制定的法律。該條例的歷史可以追溯到1954年，經過多次修訂後於1977年正式成為現行的法律。

• 1954年：政府制定了《實施都市平均地權條例》，目的是在解決都市土地管理的問題，然而，該法僅適用於都市土地，導致其他類型的土地成為投機客追求不法暴利的目標。
• 1977年：為了解決上述不當投機現象，修法成立了《平均地權條例》，擴大了平均地權的適用範圍，全面實施平均地權。

為何需要修法？本次修法有哪些重要內容？

修法的目的在於維護土地市場秩序，防止投機炒作帶來的房價泡沫和市場不穩定。這些措施主要也在保護消費者權益，提高交易的透明度和公平性，修法對於確保長期穩定的房地產市場和社會發展具有重要意義。

本次修法的重點內容包括以下5個部分：

1.換約轉售門檻限制

• 在買賣"預售屋"或"新建成屋"的契約中，除非買受人是配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情況，否則不得將其轉轉售或轉讓。這項規定目的在防止投機炒作（例如買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故而無力繳款），否則不得將其轉售或轉讓給第三方。
• 建商不得同意或協助契約的讓與或轉售，違反規定者將面臨新台幣50萬至300萬元的罰款。

2.嚴懲炒作行為

• 明確規範以下行為將受到嚴厲懲罰：散播不實資訊以影響交易價格、通謀虛偽交易以營造熱銷假象、利用違規銷售來影響市場交易秩序或壟斷轉售以謀取暴利，以及其他操縱不動產交易價格或秩序的行為。根據交易戶（棟、筆）數量的不同，將處以新台幣100萬至5,000萬元不等的罰款。
• 政府將給予一定的期限讓違規者改善行為，若期限屆滿仍未改正，將連續處罰直到改正為止。
• 目的在於制止有意散播影響房價的不實資訊、製造熱銷假象，或以違規銷售（紅單）影響房市交易的行為。

這主要在打擊投機行為，維護市場秩序和交易的公平性。

3.建立檢舉獎金制度

為了提高揭發投機炒作行為的意願，修法建立了檢舉獎金制度。任何人如提供關於違法炒作行為的線索，導致查證屬實並取得處罰的，可以獲得一定的獎金。這項制度鼓勵公眾積極參與打擊投機炒作，增加違法行為被揭發的可能性。

4.新增管制私法人的購屋行為

• 修法加強對私法人（如公司、機構等）購買住宅的管制。
• 同時限制私法人在五年內不得進行轉讓、讓與或預告登記的行為。

（私法人透過《銀行法》、《企業併購法》、《財團法人法》、抵押等方式取得不動產，或者是通過都更計畫獲得住宅的情況除外，不需受《平均地權條例》的限制）

這項規定目的在防止私法人通過購屋進行投資炒作，保護一般居民的購屋需求。

5.預售屋解約的登錄要求

• 若預售屋買賣契約發生解約情況，建商應在30天內向相關單位進行申報登錄，違規者將受到新台幣3萬至15萬元的罰款。
• 政府立法考慮到解約可能導致轉售給第三方的情況，建立了解約申報登錄制度，以使預售屋市場更加透明。

「後悔購買預售屋？如何處理？轉售條件是什麼？」

根據平均地權條例的規定，有9種情況下可以轉售預售屋或新建成屋。這些情況可分為兩大類：「不需申請即可轉售」和「審查後可轉售」。值得注意的是，後者需經主管機關的審查，每2年只能換約1戶。

以下是「不需申請即可轉售」的情況：

• 夫妻、直系血親、二親等（如兄弟姊妹）。
• 簽約後買方死亡，繼承人根據法律繼承並換約。
• 私法人合併或解散清算財產歸屬。

以下是「審查後可轉售」的情況：

• 非自願失業超過6個月且未就業，導致無力負擔貸款費用。
• 買受人死亡，繼承人無意保留。
• 共同買受人之間的轉售。
• 房屋因災害毀損而無法居住。
• 本人或其家庭成員發生意外事故，導致第三人重傷或死亡。
• 本人或家庭成員罹患重大傷病或特定病症，需要全日照顧超過6個月。

需要強調的是，上述6種情況有時間限制，每2年只能換約1戶。除了這9種情況，建商不得同意或協助契約轉讓或轉售，否則違規者將面臨50萬至300萬元的罰款。

「針對炒作行為，我們有哪些重罰措施？」

如果有人進行炒作行為，包括散播不實資訊影響交易價格、進行虛假交易以營造熱銷假象、違反規定進行違法銷售以影響市場交易秩序或垄斷轉售以謀取利益，將根據其交易戶（棟、筆）數量面臨100萬元至5000萬元的罰款，並在一定期限內未改善情況的話，將持續處以罰款，直到問題解決為止。

「檢舉哪些不法行為能夠獲得獎金？最高可以拿到多少？」

根據新的平均地權條例，設立了檢舉獎金制度。檢舉人以實名方式檢舉以下4大類不法行為：實價登錄逾期或不實申報、違反禁止紅單轉售規定、違反限制換約規範和違反禁止炒作規定。檢舉人必須向縣市政府提供具體的事證和證據。

檢舉人可以獲得實收罰款的30%作為獎金，每案獎金上限為1000萬元。

「私法人將受到哪些限制？新增了什麼管制措施？」

平均地權條例新增了私法人購買住宅用房屋許可制度，目的在遏制私法人在住宅市場的投資炒作行為。該制度包括9項免經許可情況和6項需經許可情況。

免經許可的情況包括：國公營事業或受政府捐助的財團法人、買受不良債權擔保品或政府公開標售的住宅、參與法院拍賣買受房屋（法拍屋）、經紀業買受瑕疵物件、買受文化資產保護法下的私有古蹟、土地法第43-1共有人之間的優先購買、都市更新、危老重建和合建。

需經許可的情況包括：供宿舍使用，但不得超過員工人數、同一建案有5戶以上成屋且供出租使用的職業租賃業者、衛福機構場所使用（例如長照機構等）、合作社購買住宅並提供給社員共同使用、合建、實施或參與都更危老，以及其他經內政部公告的用途。

需要再次強調的是，在以上6種情況下，私法人在5年內不得轉讓或轉售購買的住宅，以避免私法人投資炒作住宅市場。

「解約預售屋時需要進行申報登錄嗎？違規會受到罰款嗎？」

根據平均地權條例的規定，若預售屋的買賣契約解約，建商必須在30天內進行申報登錄。如果買賣雙方違反該規定，將面臨每戶（棟）3萬元至15萬元的罰款。

「平均地權條例對誰造成了影響？這會帶來不良影響嗎？」

修法後，預售屋市場尤其受到影響，但並不會影響一般自住小市民。這些修法對於投資客、炒房團、代銷商或房地產仲介業者等有所限制，包括換約轉售的限制、對炒作行為的重罰、檢舉獎金和解約申報登錄等方面的約束，旨在打擊投機炒作行為，保障正常交易。

修法的目的是為了維護市場秩序，避免投機炒作引起房價泡沫和市場不穩定。這些措施也旨在保護消費者權益，提高交易的透明度和公平性。因此，整體而言，修法對於長期穩定的房地產市場和社會的發展是有益的。

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