本文轉貼自 財經M平方 【總經Spotlight】2022 年台灣房地產展望，五大圖表觀察房市泡沫！

我們想讓你知道的是：
2021 年在寬鬆貨幣環境、原物料飆漲、台商回流等因素下，激勵了各地房市價量齊揚，也衍生出了許多熱議的話題，包括了房市泡沫現象、居住正義、打炒房政策等等，本文將從數據及基本面來探討目前的房市概況，以及展望未來台灣房地產可能的發展路徑。

一、房市過熱引來接連的政策管制，效果如何？

1. 房市盛況

過去一兩年在新冠疫情的衝擊下，催生出了全球歷史上最寬鬆的資金環境，過剩的流動性大量湧入股票、債券及房地產等資產，也讓全球的資產價格創造了一波榮景，台灣除了股市以外，房地產的熱度在去年年底依舊不減，若以 信義房價指數 來看，即使經歷了 Q2 及 Q3 的疫情升溫，房價仍然連三季維持在接近 10% 的年漲幅。此外，在 2021 年 11 月 五大行新承作的購屋貸款金額 達 719 億元，創下 2016 年 1 月房地合一實施以來的新高，同月的 全台建物所有權移轉棟數 達 45252 棟，年增 5.1% ，均反映了房市的熱絡。

此外，在各大科技廠陸續加大設廠下，雙北以外的地區可看到建商紛紛擴大獵地幅度，2021 年上市櫃建商的土地交易金額達 1396 億元（2020 年為 1200 億元），買地金額創下新高，且有近 9 成交易落在大台北之外，其中以台中、桃園和高雄占比最大。從移轉棟數來看，台南及高雄 2021 年前三季住宅建造執照核發年增分別高達 32.1% 和 25.7% ，也顯示了建商更看好中南地區的前景，去年 Q3 漲幅 最高落在新竹縣市（ 25.8% ）其次依序為台中市（ 15.3% ）、桃園市（ 11.6% ）和高雄市（ 9.4% ）。

2. 監管鐵拳

房價的漲幅也讓政府擔憂將影響到真正房子的剛需者，各政府部門開始加大對房地產的管制，包括內政部、金管會及央行等，不過從下圖觀察本波四次的信用監管細節，最主要仍是針對囤房投機客進行打擊，包含公司法人、 3 戶以上自然人以及購地貸款的寬限期進行調整，而非要一竿子打壞整個房市產業。

因此 2021 年初因各部門加緊連環打房後，短線投資客在急於去槓桿下，預售屋一度出現拋貨潮，但後續的房價仍然被愈墊愈高，五大行庫的 新承做房貸金額 甚至在 11 月時創下新高，全台的 房屋移轉登記量 也是維持在高檔。且這個情況其實不僅限於台灣，觀看海外各國，例如鄰近我國打房更加激進的南韓在 2018 年就開始起徵「囤房稅」，並陸續推出各式抑制房價的措施，但房價依然一路上漲。站在全球的角度，根本的原因除了大環境受惠於低房貸利率外，站在台灣的角度更受惠數位轉型以及新科技應用，造成出口需求大增，進而帶動了國內的投資和經濟動能，導致不論是剛需或投資性購房者的需求都在持續攀升，也是房價持續被墊高的原因。

二、升息在即，是否將衝擊台灣房價？

此波的資產熱潮除了針對房地產的政策性打房外，各國也將啟動升息因應。英國、紐西蘭率先於去年底啟動升息後，聯準會也表態 2022 年將升息 3 碼，甚至在 2022/1/5 會議紀要中暗示可能更早進入升息，台灣央行也預期將跟進升息步伐中，公股銀行早先前多數是預估台灣央行在 9 月、12 月進行升息，我們認為升息時點有跟著提前至 6 月 和 9 月的可能性，每次升息半碼（ 0.125 個百分點），將重貼現率由現在的 1.125％ 調升至年底 1.375％ 。至於升息會不會衝擊到台灣的房價，我們用歷史經驗來解讀。

回顧過去三段美國跟台灣升息的歷史以及當時的總經環境：

• 2004/6 ~ 2006/6：在經歷 2000 年網路泡沫後 2 年的經濟減速，全球經濟逐漸走向復甦，同步也帶起了通膨壓力，而當時的聯準會主席葛林斯潘為控制通膨和過熱的經濟下，決定開啟升息循環。

• 2010/6 ~ 2011/7：全球經濟經過 2008 年金融海嘯的衰退後，在聯準會 QE 政策和中國的四兆鐵公雞刺激下，全球再度迎來強勁的復甦，也帶動了台灣的經濟與房地產，房價出現飆漲，為了抑制房地產的過熱，台灣央行於 2010/6 意外宣布升息。

• 2015/12 ~ 2018/12：美國維持穩定成長態勢，加上縮表已告一個段落，在聯準會認為平均失業率和通貨膨脹率已達標後，於年底宣布升息。

三個期間下，全台的平均房價指數分別漲了 21% 、17.7% 和 2.57% ，可發現同期的房價並不如市場預期的因升息而出現轉折。而第 3 個時期的房價增速趨緩主要是因為當時台灣內外需同時面臨 2015 年中國經濟趨緩以及陸股股災的衝擊，加上美國升息導致資金撤出新興市場，導致台灣房市並沒有太大地表現。

反而當我們觀察每次房價開始走跌的時候，通常是發生在景氣循環出現顯著衰退的階段，包括 2000 年網路泡沫、2008 年的次貸海嘯，又或是 2014 年的中國經濟放緩與台灣本身房市供需問題。

三、五大圖表觀察房地產是否存在泡沫？

 了解升息對於房市的衝擊後，另一個重要的議題就是台灣房市供需是否健康，有無泡沫，或過度投機和非理性的漲幅？

完整解析內容，歡迎到 財經M平方 【總經Spotlight】2022 年台灣房地產展望，五大圖表觀察房市泡沫！

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