「有一位房客一直拖欠房租耶！又不能直接闖進房子把他趕走，這該怎麼處理啊！」這確實是房東最頭痛的問題之一。

如果能夠與租客取得聯繫，或許情況還不算太糟，可能只是因為偶爾忘記或遭遇臨時困難而無法支付租金，我們通常會先嘗試與他溝通解決，最讓人擔憂的是碰上根本不繳租還死不搬的房客，或是完全聯繫不上的情況。

如果碰上房客拖欠租金的情況，應該怎麼處理呢？

當這樣的情況發生時，我們必須及時應對。

一般而言，租房時會收取兩個月的押金，因此當房客拖欠一個半月租金時，我們會嘗試聯繫提醒，透過電話、拜訪、留下便條，甚至發送存證信函。

如果房客仍然不作回應，超過兩個月後，我們將與里長和警方合作，以「擔心房客安全」的理由進入房屋檢查，這樣做比較不會觸犯法律。

如果進入後發現房子已空無一人，我們將更換門鎖並重新出租。如果房內有前房客的遺留物品，建議諮詢律師，以避免法律糾紛。

如果進入後發現房客拒絕離開且不願支付租金，通常是因為他們需要錢，有時候與其花費半年或一年的時間打官司，還要支付律師費，不如與房客協商一個合理的金額，讓他們盡快搬離，這樣更符合經濟效益。

如何預防房客不支付租金？

首先，要確保租約的期限不要太長，通常我們會採取一年一約，或最多兩年一約的方式，這樣在合約到期時，我們有機會重新檢視房屋狀況，並及時採取必要的措施。

其次，嚴格的合約可以幫助篩選出不良的房客，例如，可以在合約中清楚列出所有屋內物品的修復費用，並要求房客在價目表旁簽名，以表示他們同意在日後如有損壞需支付修復費用。

同樣地，生活規定也應該明確列在合約中，例如禁止吸菸或飼養寵物，並明確說明違反規定的處罰，儘管這樣可能需要房客簽署多份文件，但這樣做可以避免房客未來以沒有看到相關規定為由而耍賴。

新手房東通常難以識別潛在問題房客，因此在篩選房客時，嚴格的合約可以幫助房東降低遇到房客拖欠租金的風險。

簽署合約前，對於重要條款的簽名可以確保房客明確了解合約內容，從而減少後續的糾紛。

總而言之，在租賃管理中「預防勝於治療」是我們的經驗之談。

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