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買下才發現自備款還差280萬!朋友借了一圈只借到10萬塊...第一次買房投資,我用百萬學會的血淚教訓

新聞/媒體報導 發布日期 2021-09-17

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好租123總經理—Cosmo吳建賢,受今周刊網路新聞報導分享囉!

本文轉貼自今周刊:買下才發現自備款還差280萬!朋友借了一圈只借到10萬塊...第一次買房投資,我用百萬學會的血淚教訓



 

如果你的職場中有一個「固定亂源」,無論是經常找你麻煩的主管、同事或下屬,還是永遠讓你勞心勞力的重複事件,我不只要恭喜你,還要鼓勵你帶著開放、接納的心情去面對它,因為正是我生命中曾經的「亂源大魔王」,成為在我事業最低潮時,得以喘息並重生的恩典。 

 

 

不專業入場,只能被完全壓制

 

在我和朋友合資房地產時期,當時一起合作的3位朋友,每個人都各自擁有獨資的房子,看見別人的成就,我當然也想要擁有一間屬於自己的房子。記得是2006年下半年,友人介紹了一間21年的中古屋,憑藉著過去1、2年的經驗,我已經稍微懂一些投報率和物業管理知識,簡單作了評估並且也找了合作夥伴討論,因為是第一次自己買房,希望他們可以多給我一些建議。夥伴們很鼓勵我買房投資,雖然沒有看過房子,但從我口中的分析描述也認為是可行的,眾人一起跟我說:「衝吧!兄弟。」於是我便衝了,而且衝進去的第一步就撞個滿頭包還不自知。

 

原以為憑著自己的經歷和能言善道,應該可以在這一場沒有仲介,只有買賣雙方跟代書的交易中,順順利利地砍一個漂亮的價格,但萬萬沒料到這位60多歲的賣方可不是個簡單的人物,一見面開口就捧我:「年輕人啊!你怎麼這麼厲害,我在你這個年紀的時候都不知道在幹嘛,長得帥又會賺錢,不容易啊!了不起啊!」一連串的稱讚先是把你捧上最高點,當你對自己開始得意的時候,警覺性就已經被攻破了一個缺口,最後,他再下一個關鍵性的心錨:「你知道中和環狀線要通車了吧?」

 

「喔,對啊,有聽說。」為了掩飾自己功課做得不足,當時我只能連忙回應。

「果然是有做研究的,年輕人,你了不起喔,買這間房子一定會讓你大賺!」

 

我果然被環狀線給打中,礙於面子,雖然不甚了解這項工程但也不好意思詢問,在他們合力吹捧和環狀線的迷湯中,我速速地簽了合約,以為只要過個3、5年等環狀線開通,就能賣出獲利,結果環狀線在2011年才開始動工,直到9年後的2020年方正式通車,他竟然在14年前就跟我賣這個議題!

 

我是在後續幾年的修練中才發現,原來自己在第一次買房就遇到專業的老投資客,被狠狠賺一筆也是一個教訓。這也是為什麼我每次在上課時都會告訴學員:「當你沒做功課的時候,你可以被牽著鼻子走到難以想像的程度!」

 

錯估行情,狼狽至極

 

在沒搞懂房貸行情之前,我認為憑自己的信用評分加上房價應該可以貸到8成,結果一問之下,銀行對這間房子的可貸金額只有570萬,此時我才知道自己需要準備280萬!那能怎麼辦呢?約都簽好了,還是得想辦法在最短的時間內湊足這筆錢,以為自己人緣好、人脈廣,加上自己懂房地產,至少可以說服別人一起投資,現實卻大大的搧了我一巴掌。在朋友圈中問了一輪,竟然只有一個人願意借我,而金額也僅有10萬元!時間緊迫,此時的我,並無心做世事難料、人心涼薄的感嘆,畢竟大家都是辛辛苦苦賺著自己的每一分錢。我謝過那杯水車薪的10萬元,硬著頭皮回家跟3位姊姊開口,這是我最後一條路。慶幸的是,聽完我的敘述,大姊很快地拿出了100萬,二姊、三姊各拿出50萬給我,最終,還是親情解決了我的燃眉之急。

 

事實上,我手上並非沒有錢,只是大部分的資金都放入團隊中投資,無法隨意動用,且最主要的因素,是我自己也希望能夠趁著這個機會嘗試「零元買房」的投資方法。當初這個概念並非是從哪個管道得知,而是在研究房地產的過程,發現在貸款利率和投報率的計算中,「零元買房」似乎是有機會的,可惜我在第一步就錯估房價,完全打亂了這盤棋。但在後來自己和學員的幾次操作中,在自身條件和標的行情都配合的情況下,我們的確成功實現了「零元買房」這個概念。

 

第一次買房,從房子的貸款,加上姊姊們湊足200萬現金,以及二姊公務員身分辦了剩下的80萬信貸,終於如願交屋。這是我人生中第一次實現「零元買房」,只是過程相當的狼狽。

 

修樓大師養成計

買下的這間房子是民國74年的建案,總坪數32.45 坪,當時19年的中古屋平均要價大概是18萬,算下來總價應該落在584 萬,能夠買在一坪15萬以下的話才是真正的高手。房子內總共有8間套房,當年一間套房新裝潢大約是20萬,因此算上裝潢的金額160萬,最多就是開價744萬,然而,我整整花了850萬買了一個裝潢近10年的房子。 

 

房屋總價 584萬(18萬ⅹ32.45坪)+ 全新裝潢 160萬(8間ⅹ20萬),合理總價 744萬

房屋總價 850萬(26萬ⅹ32.45坪)+ 10年老舊隔間,我買的總價 850萬

 

我足足以高出市價106萬的情況下,買了一間裝潢老舊的公寓。第一個獨資房子入手之後,不太敢告訴大家我買了多少錢,作為「自以為專業」的包租公,既然要做隔套,當然是要買低才有賺頭,買到高點就是失手,以這種價錢成交根本是抬不起頭。但在我真正擁有這間房子之後才知道,買貴才不是什麼大問題,買到一個讓你修到天荒地老的房子,才是走進深不見底的深淵。 

 

1. 首先,就是可怕的鐵皮頂加!

20幾年前多數屋主會在頂樓加蓋房屋做分割出租,不外乎是鐵皮做屋頂,而鐵皮屋頂年久一定漏水,這是因為舊式鐵皮屋的防水技術,是將鎖上螺絲的鐵皮塗上一層瀝青防水,但瀝青經過風吹日曬必定會出現裂痕,接著就會脆化,然後就要重塗,重複的問題每隔幾年就會出現。我真心建議,無論是買屋自住還是投資,初學者千萬別碰頂加的房子,否則各種漏水問題真的會讓你修到天荒地老。

 

2.修好屋頂換地板

買房時若是遇到架高的木地板,尤其是頂樓加蓋的房間,務必要了解原因後再慎重考慮。當初在買房時,並不覺得這樓地板有什麼問題,某天房客在屋內突然踩了個空,才發現這架高的木地板下,根本就是水鄉澤國!

 

探查原因之後才知道,原來我們與隔壁樓的地板有高低落差,下雨時隔壁的水會流進我們這邊,直接滲到走廊地板再到房間底下。因為排水孔就在房間底下,前屋主處理的方式,是3個房間做架高木地板,直接眼不見為淨,但時間一久,排水孔被堵塞,支撐地板的木頭被泡軟泡爛,終於被房客踩破。我們才得以解開為什麼頂樓房間一堆蚊子的謎底,原來不是因為紗窗破損的問題,而是房間底下就養著一堆蚊子!

 

這次的問題比屋頂漏水還難解,我想不是簡單的修修補補就可以完成,因此特意找了B&X的師父來處理,心想他們一定比一般接臨時工的師傅專業。實際開工和師傅閒聊之後才知道,B&X或其他有品牌的維修師,其實也都是找外面的師傅合作,換上制服上門工作,品質一樣但會多收你一個服務費加發票錢,我又一個聰明反被聰明誤。幸運的是,我遇到的這位師傅相當有耐心,他是第一個這麼仔細教我防水知識的人,從他那邊我建立了很多防水知識和技巧。他告訴我,預防房屋淹水或漏水,最重要的就是斷水和導水設計。討論之後我認為這件事情一定要一次解決,於是便和房客協商,花了兩個月的時間將地板一次打掉全部重做,這次真的把10多萬元拿出去了!

 

3. 你永遠不知道問題又會從哪裡冒出來

某個颱風天夜裡一位房客來電,用一種近乎哀求的口氣對我說:「房東先生,你快來救救我們吧!房子大淹水了。」又淹!我冒著生命危險騎了半個多小時的車,衝上樓一看,我驚呆了⋯⋯窗戶旁的水是以各種大小水柱狀的方式噴進房間,慌亂中我只能跟著房客,拿水桶接水或暫時用布堵住,那幕景象我至今難忘。

 

颱風過後我立刻再找了修窗戶的師傅到現場,一查才發現這間房子的窗戶原始設計本來就有問題,窗戶與窗框之間無法密合。師傅說早期的房子幾乎都會有這種問題,照理來說不會太嚴重,但當初立窗就沒有裝好,所以除了沒辦法密合,再加上這間屋子三面採光,等於全是受風面,一到颱風天或雨勢強大的時候,就容易灌水進來,即使我請師傅用最快速便捷的方式處理這些問題,他也只能打矽利康封住一部分。當初在買房時房間都已有租客,屋主表示不方便打擾每一位房客,只給我看了幾間房,我真的太傻太天真,竟然在沒確認過房屋全部狀態的情況下買房子!

 

就是在這次的修窗過程中,我第一次仔細看過全部的窗戶,我很驚訝的發現,冷氣口旁的缺口,竟然都是只用膠帶黏起來!我以為貼珍珠板打矽利康已經是最簡便的方式,原來還有這麼偷工減料的做法,著實讓我大開了眼界。當然,師傅最後也建議我一勞永逸的方法,就是全部打掉重做,一個窗1萬多塊,加起來又差不多10多萬⋯⋯。買貴真的不是什麼大問題,不曉得到底要花多少修繕費的擔憂,才是令人苦惱的大事。

 

作者簡介_吳建賢(Cosmo)教練

26歲離開年薪破百萬的台積電,投入心靈成長教育機構,再投身創業的行列。【現任】 財富方舟學習平台創辦人、財富方舟總經理、好租123總經理,【專長】身心靈與財富整合、資源整合、創業系統、房地產投資

 

本文摘自大大創意出版《出擊吧! 奪回你的人生主導權

 

 

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