簡介’房屋轉貸
簡單來說,就是將原本的房屋貸款移轉到另一家銀行。通常申請房屋轉貸的目的通常是原貸款銀行的利率較高、寬限期太短、不同意增貸等等,如果房貸少1%,一千萬的房貸,一年就可以省下十萬元,如果新的銀行有更好的條件,就可以考慮用「轉貸」的方式,將第一抵押權改為別家銀行。
房屋轉貸可以有什麼好處?
- 降低貸款利率
新的銀行能夠提供更加優惠的利率,也是很多人選擇轉貸的主因,就是想要降低貸款利率,節省利息。注意:別降低利率,卻虧了轉貸成本!詳細內容下面有
- 延長房貸額度及寬限期
轉貸到新銀行,可以審核更高的貸款額度,可能也能延長「房貸寬限期」,許多銀行可以延長2到3年。
- 增加貸款金額
舉例個例子,如果的房子是1000萬的房子,一開始貸款額度為70%,貸款700萬,2年後如果房子增值,銀行重新估價到1200萬,再按照70%的額度來貸款就可以拿到840萬的額度,這樣就比之前的貸款多出140萬。
- 債務整合
從房屋轉貸中獲取的資金,用來償還其他利率較高的債務,像是信貸、信用卡、車貸等等。
轉貸的三大評估重點
- 多評估各家銀行方案,轉貸成數及鑑價金額多不相同
市面上的房貸方案,最高貸款成數普遍落在八成至八成五,但實際上平均貸款成數落在七成左右。核貸過程中,銀行會有各自的房屋鑑價流程,包括評估貸款房屋的區域和物件,來決定該房屋可貸款的成數及鑑價金額。要實際多評估幾間方案,有時甚至會有鑑價金額超過10%的差距!
- 留意房屋轉貸的額外費用
一般市場行情,代書費大約從2500元到6000元不等;塗銷費約2500元左右;如果原貸款還在綁約期間,則要付出大約0.5~1%的提前清償違約金;地政登記費用成本約為貸款金額的0.12%(0.1%登記規費+0.02%最高限額抵押權利價值),也就是說每100萬貸款要付出1200元規費,800萬貸款則為9600元。
另外,申請新貸款依據各家銀行不同,會有帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等費用產生,手續費約落在5000元到6萬元不等。若以轉貸800萬元試算,上述三樣支出總計將近2萬元。
如果轉貸後的利差夠大,精算後足以超過你應該付出的轉貸費用與成本,才值得轉貸。
- 申請貸款三個月內最好別超過2次
申貸前必須注意自己是否違反聯徵中心的規定,也就是近 3 個月內不可以申請貸款或是聯徵超過 3 次,會影響個人的信用分數外,也會造成房屋轉貸無法過件的遺憾!
申請房屋轉貸需要準備的文件
- 雙證件影本(身分證、健保卡)
- 個人財力證明(個人收入證明、薪轉存摺、扣繳憑單等等)
- 戶籍謄本影本
- 土地建物權狀影本
- 原房貸繳款近1年繳款明細
房屋轉貸的流程
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選擇合適的銀行、方案
每間銀行的房貸利率都不同,寬限期也不同,除了考慮利率及額度之外,別忘了計算每月攤還金額,一定要多選擇多比較,找到最適合自己的銀行及方案。
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準備所需文件
準備好所需文件:雙證件、財力證明、戶籍謄本、房屋權狀近一年繳款明細,缺一不可。
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銀行審核
送交文件給新銀行送審,新銀行根據房屋現值及申請人信用條件等因素,審核給多少利率、額度、寬限期。
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簽約對保
銀行審核後,會和申請人核對貸款內容,確認雙方都可以接受轉貸的利率及額度之後,接著進行簽約。
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重新設定抵押
當新銀行確認通過後,申請人必須先取得原銀行的貸款清償證明、他項權利證明文件、設定契約書、原貸款合約、土地登記申請書等文件,到地政事務所申請抵押權轉移。
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定期繳款
完成上述流程後,新銀行會向上一間銀行清償貸款金額,之後申請人只要定期向新銀行繳交貸款就可以囉。
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