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什麼是不動產說明書?應記載事項、權益保障必須知道的9大重點

好租小學堂 發布日期 2021-12-16

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買房交易動輒上百上千萬,而為了保障自身權益,其中一個很重要的文件就是「不動產說明書」。而裡面包含了什麼重要的資訊,哪些重點可以幫助我們保障自身權益呢?

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什麼是不動產說明書

 

不動產說明書是一份記載房屋產權、登記資訊、房屋使用現況、周邊環境及交易條件等相關交易資訊的文件,通常是由仲介進行資訊蒐集後製作成一份報告文件,提供給買方(行話俗稱"產調")。買家、賣家及仲介三方也透過這份文件,了解在交易中的權利、義務。

 

不動產說明書:應記載事項&不得記載事項

 

在目前《不動產經紀業管理條例》中,已明確將 不動產說明書 視為契約書的一部分,所以如果不動產說明書中有不實或是有些該揭露卻沒揭露的情況,則這樣的買賣契約是會有疑慮的。一定要注意產權本身是否有各種限制情形,或是權利不明確的狀況

 

 應記載事項:

  1. 土地座落、基地面積、權利範圍。
  2. 權利種類:所有權、他項權利。
  3. 所有權人及其住址。
  4. 現況是否有依慣例使用。
  5. 有無出租或占用情形。
  6. 土地使用管制內容:土地使用分區。
  7. 土地權利登記狀態:有無他項權利之設定情形、或是限制登記情形。
  8. 重要交易條件:交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式。

 

不得記載事項:

  1. 不得記載本說明書內容僅供參考。
  2. 不得記載繳回不動產說明書。
  3. 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
  4. 預售屋出售標的,不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
  5. 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書,替代不動產說明書之內容。
  6. 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

 

特別要注意的是,不動產說明書無法被各類現況說明文件替代,足以顯示其在交易過程的重要性。另外,在面積敘述上不得使用「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」的字眼一律只能以謄本記載面積為準,所以,如果有增建的情形,是不得將該面積加計到房屋面積資訊內的喔!

 

不動產說明書重要項目

 

而閱讀這份不動產說明書時,又以下面這幾項最重要,這關係到未來交易是否產生糾紛,以及可以用來談判議價的要因

 

  1. 登記簿謄本
    可以知道這間房產的土地及建物坐落位置、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記、停車位產權等重要資訊,也可從中推算出是當時購買成本是多少?
     
  2. 地籍圖
    顯示建物所在的土地大小、形狀、坐落位置、界址、面積、都市計劃道路狀況等等,主要是看房子是否蓋在道路用地或是公共設施上。
     
  3. 建物平面圖建物位置圖
    建築物成果測量圖標示出建物坐落的基地號、面積、附屬建物面積、總樓層數及所在樓層、測量後的建物個邊界尺寸,可以了解屋內實際尺寸、也可以對照現況格局圖是否有違建或增建使用情況。
     
  4. 土地及建物目前現況管理與使用情形
    要了解土地與建物的管理使用情況,是否有成立管委會(或是管理人)之所召開會議的決議事項、會議記錄等。
     
  5. 土地使用分區證明
    了解該土地的使用分區這事關未來開發的可能性。
     
  6. 是否有其他建物瑕疵情形
    這塊資訊非常重要揭露該建物本身是否有漏滲水、是否增建、是否因地震或是結構有無龜裂等情況(可依照建物瑕疵來議價)。
     
  7. 交易價金、付款方式
    為了價格透明化,簽約前要先溝通最終價格跟支付方式,避免未來糾紛。
     
  8. 應納稅額、規費項目之負擔方式
    同樣為了交易過程透明化,將買賣雙方應要繳納之稅額跟規費記載在說明書上,讓彼此都明瞭雙方要負擔部分。
     
  9. 其他特殊約定事項
    一般記載買賣雙方互相約定之其他交易條件。

整份不動產說明書內,舉凡產權跟屋內現況都是非常重要的資訊不可不慎,當你越懂這裡面的內容,就可以找到談判議價的方式,也對自己更有利

 

參考資料:

成屋不動產說明書格式範例下載

 



 

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