什麼是不動產說明書

不動產說明書是一份記載房屋產權、登記資訊、房屋使用現況、周邊環境及交易條件等相關交易資訊的文件，通常是由仲介進行資訊蒐集後製作成一份報告文件，提供給買方（行話俗稱＂產調＂）。買家、賣家及仲介三方也透過這份文件，了解在交易中的權利、義務。

不動產說明書：應記載事項＆不得記載事項

在目前《不動產經紀業管理條例》中，已明確將 不動產說明書 視為契約書的一部分，所以如果不動產說明書中有不實或是有些該揭露卻沒揭露的情況，則這樣的買賣契約是會有疑慮的。一定要注意產權本身是否有各種限制情形，或是權利不明確的狀況

 應記載事項：

1. 土地座落、基地面積、權利範圍。
2. 權利種類：所有權、他項權利。
3. 所有權人及其住址。
4. 現況是否有依慣例使用。
5. 有無出租或占用情形。
6. 土地使用管制內容：土地使用分區。
7. 土地權利登記狀態：有無他項權利之設定情形、或是限制登記情形。
8. 重要交易條件：交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式。

不得記載事項：

1. 不得記載本說明書內容僅供參考。
2. 不得記載繳回不動產說明書。
3. 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
4. 預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
5. 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。
6. 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

特別要注意的是，不動產說明書無法被各類現況說明文件替代，足以顯示其在交易過程的重要性。另外，在面積敘述上不得使用「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」的字眼，一律只能以謄本記載面積為準，所以，如果有增建的情形，是不得將該面積加計到房屋面積資訊內的喔！

不動產說明書重要項目

而閱讀這份不動產說明書時，又以下面這幾項最重要，這關係到未來交易是否產生糾紛，以及可以用來談判議價的要因

1. 登記簿謄本
   可以知道這間房產的土地及建物坐落位置、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記、停車位產權等重要資訊，也可從中推算出是當時購買成本是多少？
    
2. 地籍圖
   顯示建物所在的土地大小、形狀、坐落位置、界址、面積、都市計劃道路狀況等等，主要是看房子是否蓋在道路用地或是公共設施上。
    
3. 建物平面圖建物位置圖
   建築物成果測量圖標示出建物坐落的基地號、面積、附屬建物面積、總樓層數及所在樓層、測量後的建物個邊界尺寸，可以了解屋內實際尺寸、也可以對照現況格局圖是否有違建或增建使用情況。
    
4. 土地及建物目前現況管理與使用情形
   要了解土地與建物的管理使用情況，是否有成立管委會（或是管理人）之所召開會議的決議事項、會議記錄等。
    
5. 土地使用分區證明
   了解該土地的使用分區這事關未來開發的可能性。
    
6. 是否有其他建物瑕疵情形
   這塊資訊非常重要揭露該建物本身是否有漏滲水、是否增建、是否因地震或是結構有無龜裂等情況（可依照建物瑕疵來議價）。
    
7. 交易價金、付款方式
   為了價格透明化，簽約前要先溝通最終價格跟支付方式，避免未來糾紛。
    
8. 應納稅額、規費項目之負擔方式
   同樣為了交易過程透明化，將買賣雙方應要繳納之稅額跟規費記載在說明書上，讓彼此都明瞭雙方要負擔部分。
    
9. 其他特殊約定事項
   一般記載買賣雙方互相約定之其他交易條件。

整份不動產說明書內，舉凡產權跟屋內現況都是非常重要的資訊不可不慎，當你越懂這裡面的內容，就可以找到談判議價的方式，也對自己更有利

參考資料：

成屋不動產說明書格式範例下載

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