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合資買房糾紛out(一)產權登記細節一次搞懂

好租小學堂 發布日期 2021-05-26

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我們不是夫妻,也沒有打算結婚,但未來會是相互扶持的伴侶。我們如果想一起買房,該怎麼做才好?

我們是兄弟,和幾個朋友打算一起買房投資,該怎麼登記? 登記人該寫誰比較好?

 

在薪資漲幅<房價漲幅的今日,合資買房的需求越來越高。

而中華民國房地產採產權登記制,登記人可以對房子做未來的規劃,包括產權變更、變賣或是出租等等

對於合資買房的人來說,產權登記就是保障自己權益的關鍵議題之一

若沒有搞懂的話,可是辛辛苦苦賺了錢結果幫別人買房子呀!

 

關於產權登記的方式,細節與重點各不相同

好租123特地幫大家整理,一起來解密

 

共同登記—產權最保險,但不利節稅、貸款、繼承問題

 

  • 定義及實務做法

共同登記就是雙方都是持有人,沒有經過對方同意之前,不可以進行買賣、出租等行為。而一般來說,根據雙方財力條件等因素不同,出資的比例可能不一樣。因此雖然是登記共同持有,但實務上也一定要記得標註2人個別出資的比例、貸款的成數及用誰的名字、稅務規費等責任義務分配等,未來拆分才有依據。

 

  • 小缺點/注意事項

  1. 首先在節稅方面,土地增值稅的自用住宅優惠稅率,有「一生一次」的規定,也就是符合自用住宅條件時,每人一生限用一次優惠稅率,如果採共同登記,申報土地增值稅時就會同時用掉所有人的「一生一次」資格,往後若再購置房產及出售,雖然仍可適用「一生一屋」規定,但條件是本人、配偶、未成年子女名下皆無其他房產,如此一來,出售第2 間以上房屋,將再也沒機會使用土增稅優惠稅率。
     
  2. 其次在貸款方面,一般而言,銀行大多不接受所有權不完整的物件作為擔保品,主要是因為擔心求償複雜、產權轉移不便。因此大多數情況下,比起單一登記人可能擁有的7~8成貸款成數來說,共同登記的貸款成數大約只會有5~6成,相差了許多!(前前後後可是差了好幾百萬呀!)
    因此在貸款上的配套做法,是推派貸款條件較好的其中一人去當借款人,另一人就可以當連帶擔保人,增加貸款人的信用條件,用這些配套措施將兩個人綁在一起,也可以讓貸款條件變好。
     
  3. 再來是有繼承相關的麻煩問題。假設共同登記人A與B之間並沒有法定關係,那麼A去世的情況下,A的產權並不會歸屬給B,而是給A的法定繼承人。也就是說,A跟B的父母或兄弟姊妹,可能會共同持有一間房子,再加上不是親屬關係,對於房產處置在事前是沒有任何共識的,一定會有很多的困擾。
     
  4. 最後有一個小重點也分享給大家,依據《土地法》第34 條之1 規定:

    「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3 者,其人數不予計算。」

    因此,在合資買房的持分比例上,要注意不可以有登記人的持分比例超過2/3,否則他將會擁有自行處理這間房子的權力。為保障自己的權益,這也是必須要注意的重點之一喔!

 

綜上所述,事實上用共同登記的做法會有不少的缺點因此就有很多人想了解其他的保障方式,甚至是只登記在一人名下,如何保障其他人權益的作法。讓好租123繼續帶你看下去!

 

抵押權設定—確保債權的一種方式

 

事實上在買房子過程中,借款給登記人買房的人或機構,都可以在權狀做抵押權設定。而通常最大的出資人都是銀行,因此我們常見到權狀上的抵押權第一順位是貸款銀行。而合資買房的話,也可以設定抵押權給其他出資者,此時其餘出資者為第二順位債權人。如此一來,當登記名義人私自售屋時,其餘出資者均有受償的權利。不過這個做法只能保障擁有債權,不能防止登記人賣屋,所以如果想防止登記人處分掉房子,需要搭配以下的其他做法。

 

預告登記—可預防合資物件被登記人處分

 

預告登記是產權登記過程中的一種配套措施,由登記名義人簽署一份「預告登記同意書」,即房屋所有權若要轉賣,抵押貸款,或是將房子贈與給別人,必須先經過對方同意,塗銷預告登記後才能執行,屬於「限制登記」的一種。不過預告登記不能對抗查封、假扣押、假處分因此雖然預告登記的手續費比較低(約5000元),但近來已較少人選擇辦理預告登記,轉而使用信託登記。

 

信託登記—權利保障相對完善的做法

 

簡單來說,就是登記人將房子委託給其他合資人,由其他合資人代為管理和處分,而這個做法的好處就是信託期間,法院或日後屋主或權利人的欠債都不影響此不動產,因此可以對抗查封、假扣押、假處分等情況。

而信託登記的作法,在法律上登記人仍然是受益人,因此這個做法是權利方面的保障,在利益方面的分配,需要搭配合資買房契約裡面的協定,來完善合資人的整體權益,契約的寫法也相當重要!

 


 

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