房屋轉貸是什麼?評估三大重點及優缺點解析

簡介’房屋轉貸 

簡單來說，就是將原本的房屋貸款移轉到另一家銀行。通常申請房屋轉貸的目的通常是原貸款銀行的利率較高、寬限期太短、不同意增貸等等，如果房貸少1%，一千萬的房貸，一年就可以省下十萬元，如果新的銀行有更好的條件，就可以考慮用「轉貸」的方式，將第一抵押權改為別家銀行。

房屋轉貸可以有什麼好處？

1. 降低貸款利率
   新的銀行能夠提供更加優惠的利率，也是很多人選擇轉貸的主因，就是想要降低貸款利率，節省利息。注意：別降低利率，卻虧了轉貸成本！詳細內容下面有
    
2. 延長房貸額度及寬限期
   轉貸到新銀行，可以審核更高的貸款額度，可能也能延長「房貸寬限期」，許多銀行可以延長2到3年。
    
3. 增加貸款金額
   舉例個例子，如果的房子是1000萬的房子，一開始貸款額度為70%，貸款700萬，2年後如果房子增值，銀行重新估價到1200萬，再按照70%的額度來貸款就可以拿到840萬的額度，這樣就比之前的貸款多出140萬。
    
4. 債務整合
   從房屋轉貸中獲取的資金，用來償還其他利率較高的債務，像是信貸、信用卡、車貸等等。

轉貸的三大評估重點 

1. 多評估各家銀行方案，轉貸成數及鑑價金額多不相同
   
   市面上的房貸方案，最高貸款成數普遍落在八成至八成五，但實際上平均貸款成數落在七成左右。核貸過程中，銀行會有各自的房屋鑑價流程，包括評估貸款房屋的區域和物件，來決定該房屋可貸款的成數及鑑價金額。要實際多評估幾間方案，有時甚至會有鑑價金額超過10%的差距！

2. 留意房屋轉貸的額外費用
   
   一般市場行情，代書費大約從2500元到6000元不等；塗銷費約2500元左右；如果原貸款還在綁約期間，則要付出大約0.5~1％的提前清償違約金；地政登記費用成本約為貸款金額的0.12%（0.1%登記規費＋0.02%最高限額抵押權利價值），也就是說每100萬貸款要付出1200元規費，800萬貸款則為9600元。

   另外，申請新貸款依據各家銀行不同，會有帳務管理費、徵信作業手續費、轉貸代償費等費用產生，手續費約落在5000元到6萬元不等。若以轉貸800萬元試算，上述三樣支出總計將近2萬元。

   如果轉貸後的利差夠大，精算後足以超過你應該付出的轉貸費用與成本，才值得轉貸。

3. 申請貸款三個月內最好別超過2次
   
   申貸前必須注意自己是否違反聯徵中心的規定，也就是近 3 個月內不可以申請貸款或是聯徵超過 3 次，會影響個人的信用分數外，也會造成房屋轉貸無法過件的遺憾!

申請房屋轉貸需要準備的文件

1. 雙證件影本（身分證、健保卡）
2. 個人財力證明（個人收入證明、薪轉存摺、扣繳憑單等等）
3. 戶籍謄本影本
4. 土地建物權狀影本
5. 原房貸繳款近1年繳款明細 

房屋轉貸的流程 

1. 選擇合適的銀行、方案
   
   每間銀行的房貸利率都不同，寬限期也不同，除了考慮利率及額度之外，別忘了計算每月攤還金額，一定要多選擇多比較，找到最適合自己的銀行及方案。

2. 準備所需文件
   
   準備好所需文件：雙證件、財力證明、戶籍謄本、房屋權狀近一年繳款明細，缺一不可。

3. 銀行審核
   
   送交文件給新銀行送審，新銀行根據房屋現值及申請人信用條件等因素，審核給多少利率、額度、寬限期。

4. 簽約對保
   
   銀行審核後，會和申請人核對貸款內容，確認雙方都可以接受轉貸的利率及額度之後，接著進行簽約。

5. 重新設定抵押
   
   當新銀行確認通過後，申請人必須先取得原銀行的貸款清償證明、他項權利證明文件、設定契約書、原貸款合約、土地登記申請書等文件，到地政事務所申請抵押權轉移。

6. 定期繳款
   
   完成上述流程後，新銀行會向上一間銀行清償貸款金額，之後申請人只要定期向新銀行繳交貸款就可以囉。

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