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全貸和超貸買房是什麼意思?想讓貸款成數變高,你必須要小心注意的事

好租小學堂 發布日期 2020-07-31

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坊間常常聽到的全貸和超貸,務必要小心理解風險!

買房大家都想要貸款成數高,可以讓需要的頭期款少一些。近年來在路上不時會看見許多建商主打「0元買房」及「0自備款買房」,吸引想買房但自備款不足的購屋者,而所謂的零元買房大多是使用全貸或超貸的方式,但天底下真的有那麼好康的事嗎?

內文轉貼自 RICHARK財富方舟——全貸跟超貸真的存在嗎?

 

全貸跟超貸是什麼?

全貸 = 買一間房子一千萬貸款貸足一千萬,就是全貸。
超貸 = 買一千萬房子貸款貸超過一千萬 ,就是超貸。

 

常見的全貸和超貸方法是?

在這個年代,你要做到全貸跟超貸的難度是比較高的,一般來說房貸的可貸最高成數約8.5成,而許多業者為了讓購屋者做到全貸,會鼓勵他們用信用貸款來補足款項不足的部分,也就是俗稱的「二胎貸款」。而坊間常常聽到的「0元買房」也是這個原理,大家可以參考這篇「0元買房真的存在嗎?」

 

也提醒大家,信貸利率比房貸利率高,且必須建構在個人信用良好、無遲繳紀錄、工作穩定的狀況下,且還款期限最長為7年、無寬限期。如果沒有在審慎的評估之下,用了二胎貸款來做所謂的全貸甚至超貸買房,日後的生活品質可能會受到影響,甚至有很大的還款壓力。

 

另外有些全貸的操作方式,會運用「房屋增貸」的方式,將名下已繳完房貸的房子拿去作增貸。但這種貸款方式,必須評估自身還款能力,如果過了寬限期後,必須開始償還本金時,出現資金周轉問題,就會連原本的房產受到連帶影響。

 

非常不推薦的其他方法

 

部分業者為了辦理全貸或超貸,也會將一筆房屋買賣簽訂真假兩份契約,也就是所謂的A、B約/技術合約來向銀行貸款這種超貸的方式涉及偽造文書會有刑事責任,提醒大家遇到這樣的業者要特別小心,以免買房不成還觸法。
 

舉個例子,若買 1000萬元的房子,銀行貸款最高可貸8成、也就是800萬元,但為了全貸,業者會擬一份1300萬元的假契約,交給政府核定課稅及銀行放款單位。

 


 

總結:

全貸和超貸當然也是一種可運用的操作方式,但鼓勵大家要了解其中的各項細節以及風險,審慎評估後再做決定。而尋找專業的顧問和教練來協助你評估更好的作法,也是一種聰明也省時省力的方式!

 

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