本利攤還（本金平均攤還法）

這個方案是「每月還的本金一樣多」，利息部分則是「依房貸餘額計算」。而隨著償還的本金越來越多，每月償還的利息會慢慢變少。

方案優點：

• 繳給銀行的總利息比較少（因為每月還款的本金比較多）
• 強迫儲蓄.

方案缺點：

• 前期房貸繳款壓力大
• 還款金額不固定, 每月需要確認.
• 房貸利息抵稅金額較少
• 可彈性運用的資金較少
• 降低生活品質

適合對象：

• 收入較高、財務能力較為寬裕的家庭或個人.
• 預期未來生活負擔會加重的人 ex: 醫療支出、兒女教育金增加等

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本息攤還（每月金額固定）

這個方案是每月還款金額一樣多(本金+利息=固定值)，但還本金和還利息的比例會每月不同。為目前最常見的房貸攤還方式。因為還款人的壓力較小，銀行也能賺到比較多利息。

方案優點：

• 每月還款金額相同, 不需計算每月需負擔金額, 所以房貸繳款壓力較小
• 房貸利息抵稅金額較多
• 利於做個人其他財務規劃

方案缺點：

• 總支出較高（前期主要是在繳付利息，償還本金較少，所以總還款金額會比「本金攤還」的金額較高）

適合對象：

• 月收入固定的上班族.
• 有其他財務規劃的族群.

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範例試算比較

以貸款 1000 萬元、年利率 2% 、繳款期間 20 年為試算:

可以看到「 本金攤還」雖然初期每個月本利和比「本息攤還」還高, 但隨著本金的不斷歸還, 後期未歸還的本金的利息就會愈來愈少, 每個月還款金額也會降低, 是一種先苦後甘的還款方式。

「本息攤還」的初期繳的本金少、利息多。後期繳的本金多、利息少，所以總利息支出比「本金攤還」還多, 但每月所繳的本利和是一樣的.

如果把這兩種還款方式畫成比較圖, 可觀察到「本金攤還」因每月還款金額逐漸漸少, 所以是遞減式；「本息攤還」因每月還款金額固定, 所以是等額式

更重要的一點, 眼尖的朋友會發現, 相同年利率 (2%) 下:

「本金平均攤還」竟然比「本息平均攤還」省下約 13 萬元的利息

下表是以貸款 1000 萬元、繳款期間 20 年，在不同利率下，使用「本金攤還」與「本息攤還」總繳利息差別：

可以觀察到: 如果利率從 2% 減少 0.5% 到 1.5%, 「本金攤還」與「本息攤還」的總利息差距減少約 43%.

選擇適合自己的還款方式比較重要! 

如果不擅長理財, 就用「本金攤還」, 早一點把錢多還在房貸上。如果有其他財務規劃，或是想要有生活品質，就用「本息攤還」; 若有閒錢提早還款，也能達到省更多利息的效果，因為利息是由本金決定的

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