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房貸利息怎麼算?本金攤還、本息攤還舉例試算給你看

好租小學堂 發布日期 2021-11-18

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台灣的房貸利息,主要有「本利攤還」及「本息攤還」兩種。很多購屋族只選擇了房貸利率較低的方案去承辦,但還款方式的差異如果沒有搞清楚,可能會影響未來20~40年的生活品質,被房貸追得喘不過氣唷!

本文參考自 房地產筆記 Kevin Lo

 

 

 

本利攤還(本金平均攤還法)

 

這個方案是「每月還的本金一樣多」,利息部分則是「依房貸餘額計算」。而隨著償還的本金越來越多,每月償還的利息會慢慢變少。

 

方案優點:

  • 繳給銀行的總利息比較少(因為每月還款的本金比較多)
  • 強迫儲蓄.

 

方案缺點:

  • 前期房貸繳款壓力大
  • 還款金額不固定, 每月需要確認.
  • 房貸利息抵稅金額較少
  • 可彈性運用的資金較少
  • 降低生活品質

 

適合對象:

  • 收入較高、財務能力較為寬裕的家庭或個人.
  • 預期未來生活負擔會加重的人 ex: 醫療支出、兒女教育金增加等

 

本金平均攤還試算請點我


 



 

本息攤還(每月金額固定)

 

這個方案是每月還款金額一樣多(本金+利息=固定值),但還本金和還利息的比例會每月不同。為目前最常見的房貸攤還方式。因為還款人的壓力較小,銀行也能賺到比較多利息。

 

方案優點:

  • 每月還款金額相同, 不需計算每月需負擔金額, 所以房貸繳款壓力較小
  • 房貸利息抵稅金額較多
  • 利於做個人其他財務規劃

 

方案缺點:

  • 總支出較高(前期主要是在繳付利息,償還本金較少,所以總還款金額會比「本金攤還」的金額較高)

 

適合對象:

  • 月收入固定的上班族.
  • 有其他財務規劃的族群.

 

本息攤還試算請點我

 



 

範例試算比較

 

以貸款 1000 萬元、年利率 2% 、繳款期間 20 年為試算:

 

 

可以看到「 本金攤還」雖然初期每個月本利和比「本息攤還」還高, 但隨著本金的不斷歸還, 後期未歸還的本金的利息就會愈來愈少, 每個月還款金額也會降低, 是一種先苦後甘的還款方式。

「本息攤還」的初期繳的本金少、利息多。後期繳的本金多、利息少,所以總利息支出比「本金攤還」還多, 但每月所繳的本利和是一樣的.

如果把這兩種還款方式畫成比較圖, 可觀察到「本金攤還」因每月還款金額逐漸漸少, 所以是遞減式「本息攤還」因每月還款金額固定, 所以是等額式

 

 

更重要的一點, 眼尖的朋友會發現, 相同年利率 (2%) 下:

「本金平均攤還」竟然比「本息平均攤還」省下約 13 萬元的利息

下表是以貸款 1000 萬元、繳款期間 20 年,在不同利率下,使用「本金攤還」與「本息攤還」總繳利息差別:

 

 

可以觀察到: 如果利率從 2% 減少 0.5% 到 1.5%, 「本金攤還」與「本息攤還」的總利息差距減少約 43%.

 

選擇適合自己的還款方式比較重要! 

如果不擅長理財, 就用「本金攤還」, 早一點把錢多還在房貸上。如果有其他財務規劃,或是想要有生活品質,就用「本息攤還」; 若有閒錢提早還款,也能達到省更多利息的效果,因為利息是由本金決定的

 



 

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